- Tel : +90 (212) 291 05 36
- Email : avukatyusufayik@gmail.com
Taşınmaz satışları, hukuki güvenliğin sağlanması amacıyla kanun koyucu tarafından özel bir geçerlilik şekline bağlanmıştır. Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde yapılması gerekir. Bunun yanında 2023 yılından itibaren Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesi uyarınca noterlerin de taşınmaz satış sözleşmesi yapabilmesi mümkün hâle gelmiştir.
Buna rağmen uygulamada tarafların kendi aralarında düzenledikleri “gayrimenkul satış sözleşmesi”, “protokol”, “kapora sözleşmesi” veya “alım-satım sözleşmesi” adı altındaki adi yazılı belgeler oldukça yaygındır. Bu belgelerin geçersizliği hâlinde ise yalnızca mülkiyet devrinin gerçekleşip gerçekleşmediği değil; ödenen bedelin iadesi, kaporanın niteliği, bağlanma parası, cayma parası, cezai şart, sebepsiz zenginleşme, hapis hakkı ve zamanaşımı gibi birçok hukuki mesele ortaya çıkmaktadır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile özellikle 3. Hukuk Dairesinin son yıllardaki kararları, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine konulan cayma parası ve cezai şart hükümlerinin de kural olarak geçersiz olduğunu; buna karşılık tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri isteyebileceklerini açık biçimde ortaya koymaktadır.
Bu çalışmada taşınmaz satışında şekil şartı, harici satış, kapora, cayma parası ve cezai şart ilişkisi; Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 3. Hukuk Dairesi ve Hukuk Genel Kurulunun doğrulanmış kararları ışığında incelenmektedir.
Anahtar Kelimeler: Taşınmaz satışı, resmî şekil, harici satış, kapora, bağlanma parası, cayma parası, cezai şart, sebepsiz zenginleşme, tapu iptali ve tescil, hapis hakkı.
Gayrimenkul hukukunda en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, tapulu taşınmazların taraflar arasında düzenlenen adi yazılı sözleşmelerle satılmasından kaynaklanmaktadır.
Taraflar çoğu zaman “gayrimenkul satış sözleşmesi”, “alım-satım protokolü”, “kapora sözleşmesi”, “ön anlaşma” veya “satış taahhütnamesi” gibi belgeler düzenlemekte; bedelin tamamını veya belirli bir bölümünü ödemekte ve taşınmazın fiilî zilyetliğini devralmaktadır.
Ancak taşınmaz mülkiyetinin devri bakımından irade açıklamalarının tek başına yeterli olmadığı, kanunun öngördüğü resmî şekle uyulması gerektiği unutulmamalıdır.
Bu şekil şartının temel amacı yalnızca tarafları korumak değildir. Taşınmaz sicilinin güvenilirliği, mülkiyet hakkının açıklığı ve taşınmaz üzerindeki ayni hakların üçüncü kişiler bakımından da belirlenebilir olması, resmî şekil sisteminin temel gerekçelerindendir.
Bununla birlikte şekle aykırılık, uyuşmazlığın bütün sonuçlarını ortadan kaldırmaz. Geçersiz satış sözleşmesinin mülkiyet devri bakımından sonuç doğurmaması ile tarafların geçersiz işlem nedeniyle birbirlerine yaptıkları edimlerin tasfiyesi birbirinden ayrılmalıdır.
Özellikle uygulamada “kapora” olarak adlandırılan bedelin hukuki niteliği bu noktada önem kazanmaktadır.
Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi ve Tapu Kanunu'nun 26. maddesi birlikte değerlendirildiğinde, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan satış sözleşmesinin geçerli olabilmesi için kanunun öngördüğü resmî şekle uyulması zorunludur.
Dolayısıyla tarafların kendi aralarında imzaladıkları adi yazılı bir belge, taşınmaz mülkiyetini doğrudan alıcıya geçirmez.
Bu konuda Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 24.11.1993 tarihli, 1993/8-510 E., 1993/736 K. sayılı kararı temel niteliktedir. HGK, tapulu taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan ve resmî şekilde düzenlenmeyen harici satış senedinin geçersiz olduğunu; kural olarak tarafların verdiklerini geri almaları gerektiğini kabul etmiştir.[1]
Aynı yaklaşım daha sonraki HGK kararlarında da sürdürülmüştür.
Hukuk Genel Kurulunun 2013/1117 E., 2014/745 K. sayılı kararında da taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde yapılmasının zorunlu olduğu, harici satışın mülkiyetin nakli sonucunu doğurmayacağı ve geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların verdiklerini geri isteyebileceği belirtilmiştir.[2]
Taşınmaz satışlarında 2023 yılından itibaren önemli bir değişiklik meydana gelmiştir.
1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesi uyarınca noterler de taşınmaz satış sözleşmesi yapabilmektedir.
Ancak burada önemli bir ayrım bulunmaktadır:
Bir sözleşmenin imzalarının noterde tasdik edilmesi ile Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesi kapsamında noter tarafından taşınmaz satış sözleşmesi yapılması aynı hukuki işlem değildir.
Tarafların kendi aralarında hazırladıkları adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesinin yalnızca imzalarının noter tarafından tasdik edilmiş olması, kural olarak sözleşmeyi kanunun aradığı resmî şekle uygun hâle getirmez.
Buna karşılık Noterlik Kanunu'nun 61/A maddesi kapsamında noter tarafından gerçekleştirilen taşınmaz satışı, kanunun tanıdığı resmî işlem niteliğindedir.
Bu nedenle günümüzde “noterde yapıldı” şeklindeki bir açıklamanın yeterli görülmesi doğru değildir. Noter işleminin imza tasdiki mi, yoksa Noterlik Kanunu m. 61/A kapsamındaki taşınmaz satışı mı olduğu belirlenmelidir.
Harici taşınmaz satışı, kural olarak taşınmaz mülkiyetini devretmez.
Ancak burada “geçersizdir” ifadesi ile “hiçbir hukuki sonuç doğurmaz” ifadesi birbirine karıştırılmamalıdır.
Geçersiz satış sözleşmesi;
mülkiyetin devrini sağlamaz,
geçerli bir satış sözleşmesinin asli edimlerini doğurmaz,
kural olarak sözleşmedeki cezai şartın talep edilmesine imkân vermez,
ancak;
tarafların daha önce verdikleri şeylerin iadesini,
sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanmasını,
bazı durumlarda hapis hakkının değerlendirilmesini,
özel şartların bulunması hâlinde farklı hukuki kurumların uygulanmasını
gündeme getirebilir.
Bu ayrım Yargıtay içtihatlarında açık biçimde görülmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/1975 E., 2018/2508 K. sayılı kararında, tapulu taşınmazların resmî şekilde yapılmayan satışının geçersiz olduğu, tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilecekleri; ancak taşınmazı iade etmeyen alıcının satış bedeline faiz talep edemeyeceği kabul edilmiştir.[3]
Bu karar, geçersiz sözleşmenin tasfiyesinde karşılıklı iade ilkesinin önemini ortaya koymaktadır.
Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinin en önemli sonucu, tarafların aldıklarını iade etmesi gereğidir.
Güncel hukuk bakımından bu konuda temel düzenleme Türk Borçlar Kanunu'nun 77 ve devamı maddelerinde yer alan sebepsiz zenginleşme hükümleridir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2019/1122 E., 2020/556 K. sayılı kararında, taşınmaz satışına ilişkin sözleşmenin resmî şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu ve ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iadesinin gerektiği kabul edilmiştir.[4]
Hukuk Genel Kurulunun 2021/252 E., 2022/1566 K. sayılı kararında da aynı ilke benimsenmiş; geçersiz taşınmaz satışında tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebilecekleri belirtilmiştir.[5]
Dolayısıyla geçersiz satış sözleşmesine dayanılarak yapılan ödeme, kural olarak “geçerli satış bedeli alacağı” olarak değil, geçersiz işlemin tasfiyesi kapsamında iade alacağı olarak değerlendirilmelidir.
Uygulamada “kapora” kelimesi son derece yaygın kullanılmaktadır.
Ancak “kapora” kelimesinin kullanılmış olması, ödemenin hukuki niteliğini tek başına belirlemez.
Ödeme;
bağlanma parası,
cayma parası,
cezai şart,
peşinat,
satış bedeline mahsuben verilen avans,
teminat,
veya başka bir ödeme
niteliğinde olabilir.
Bu nedenle hâkim, belgenin başlığından veya tarafların kullandığı tek bir kelimeden hareket etmek yerine, tarafların gerçek ve ortak iradesini ve sözleşmenin bütününü değerlendirmelidir.
Türk Borçlar Kanunu'nda bu kurumlar birbirinden ayrılmıştır.
Bağlanma parası, sözleşmenin kurulduğuna ilişkin bir belirti ve kural olarak alacağın bir parçası niteliğindedir.
Cayma parası ise taraflara sözleşmeden dönme imkânı tanıyan özel bir düzenlemedir.
Cezai şart ise bir borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi hâlinde kararlaştırılan ve asıl borca bağlı fer'î nitelikteki edimdir.
Bu nedenle sözleşmede;
“Satıcı vazgeçerse aldığı kaporanın iki katını öder.”
şeklinde bir hüküm bulunması hâlinde bunun doğrudan cezai şart mı, cayma parası mı veya başka bir ödeme düzenlemesi mi olduğu belirlenmelidir.
Ancak daha önemli bir soru vardır:
Asıl sözleşme geçerli değilse, bu fer'î veya bağlı düzenleme ayakta kalabilir mi?
Yargıtay uygulamasının ağırlıklı yönü bu soruya olumsuz cevap vermektedir.
Bu konuda en önemli güncel kararlardan biri Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.09.2022 tarihli, 2020/551 E., 2022/1147 K. sayılı kararıdır.
HGK, resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olması hâlinde, sözleşmede yer alan ve taraflardan birinin satıştan vazgeçmesi durumunda iki kat ödeme yapılmasını öngören cayma akçesine ilişkin düzenlemenin de geçerli olmayacağını kabul etmiştir.[6]
Bu karar, uygulamada son derece önemli bir ilke ortaya koymaktadır:
Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak, sözleşmede kararlaştırılan cayma parasının veya cezai şartın ayrıca talep edilmesi kural olarak mümkün değildir.
Bunun yerine taraflar, şartları mevcutsa verdikleri bedelin iadesini isteyebilirler.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin son dönem kararları bu konuda oldukça açıklayıcıdır.
Dairenin 2022/5945 E., 2023/1681 K. sayılı ve 30.05.2023 tarihli kararında, taraflar arasında düzenlenen harici taşınmaz satış sözleşmesi kapsamında 50.000 USD kapora ödenmiştir.
Daire, resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğu; bu nedenle sözleşmedeki cayma parasına ilişkin hükmün de geçerli olmayacağı ve kapora olarak ödenen 50.000 USD'nin sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde iade edilmesi gerektiği sonucuna ulaşmıştır.[7]
Bu karar, uygulamada çok sık rastlanan “kapora yanar” şeklindeki basit yaklaşımın hukuken yeterli olmadığını göstermektedir.
Başka bir ifadeyle:
Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinde kaporanın otomatik olarak satıcıda kalacağı söylenemez.
Öncelikle sözleşmenin geçersizliği ve ödemenin hukuki niteliği belirlenmelidir.
Cezai şart, kural olarak asıl borca bağlıdır.
Asıl borcun geçerli biçimde doğmadığı bir durumda, buna bağlı cezai şartın da talep edilmesi mümkün değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025/483 E., 2025/4022 K. sayılı kararında da resmî şekle uyulmadan yapılan taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğu ve bu sözleşmede yer alan cezai şartın da uygulanamayacağı belirtilmiştir.[8]
Bu karar, güncel Yargıtay uygulamasının şekil şartı ile cezai şart arasındaki ilişkiyi nasıl değerlendirdiğini göstermesi bakımından önemlidir.
Dolayısıyla;
“Taşınmazı satın almaktan vazgeçen taraf 100.000 TL öder.”
şeklindeki hükmün varlığı, tek başına 100.000 TL'nin tahsil edilebilmesi için yeterli değildir.
Öncelikle taşınmaz satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığı belirlenmelidir.
Geçersiz taşınmaz satışından kaynaklanan bedel iadesi taleplerinde zamanaşımının başlangıç tarihi de uygulamada önemli uyuşmazlık konusudur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2023/5411 E., 2024/3571 K. sayılı ve 06.11.2024 tarihli kararında, geçersiz taşınmaz satışından kaynaklanan sebepsiz zenginleşme talebinde zamanaşımının başlangıcının her durumda ödeme tarihi olarak kabul edilemeyeceği; somut olayda taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesiyle mülkiyet devrinin imkânsız hâle geldiği tarihin dikkate alınması gerektiği kabul edilmiştir.[9]
Bu yaklaşım, geçersiz satıştan doğan her iade talebinin otomatik olarak “ödeme tarihinden itibaren” hesaplanamayacağını göstermektedir.
Dolayısıyla dava açılmadan önce;
ödeme tarihi,
taşınmazın üçüncü kişiye devri,
satışın imkânsız hâle geldiği tarih,
taraflar arasındaki ihtarnameler,
önceki davalar,
zamanaşımını kesen veya durduran işlemler
birlikte değerlendirilmelidir.
Harici satışın geçersiz olması, taşınmazı kullanan kişinin hiçbir şekilde korunamayacağı anlamına da gelmemektedir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2014/14973 E., 2016/2723 K. sayılı kararında, harici satış nedeniyle taşınmazı kullanan kişinin hapis hakkı iddiası incelenmiş; ancak hâkimin tarafların açık talebi olmaksızın kendiliğinden hapis hakkı tanıyamayacağı belirtilmiştir.[10]
Bu kararın ortaya koyduğu önemli husus şudur:
Harici satış geçersiz olsa da geçersiz satış nedeniyle ortaya çıkan iade ve zilyetlik ilişkilerinin ayrıca tasfiye edilmesi gerekir.
Bu nedenle harici satışın geçersizliği ile taşınmazın fiilen teslim edilmiş olması arasındaki hukuki sonuçlar birbirinden ayrılmalıdır.
Hukuk Genel Kurulunun 1993/8-510 E., 1993/736 K. sayılı kararında, tapulu taşınmazın haricen satın alınmasının mülkiyet devri sonucunu doğurmayacağı kabul edilmekle birlikte, haricen satın alarak taşınmaz üzerinde muhtesat ve tesis yapan kişinin iyiniyetli zilyetlik durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerektiği ortaya konulmuştur.[11]
Bu nedenle geçersiz satışın her somut olayda aynı sonucu doğurduğu düşünülmemelidir.
Özellikle;
taşınmazın teslim edilip edilmediği,
bedelin ne kadarının ödendiği,
taşınmaz üzerinde yapı veya tesis yapılıp yapılmadığı,
zilyedin iyiniyetli olup olmadığı,
malik tarafından yapılan ödemelerin iadesinin gerçekleşip gerçekleşmediği
ayrıca değerlendirilmelidir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2014/20734 E., 2016/1845 K. sayılı kararında da taşınmaz üzerindeki kayıtlı mülkiyet hakkının esas alınması gerektiği yönündeki yaklaşım görülmektedir.[12]
Bu çerçevede harici satış, kural olarak tapu malikine karşı ayni hak doğurmaz.
Dolayısıyla harici satış yapan kişinin daha sonra taşınmazı kullanmaya devam etmesi hâlinde, uyuşmazlığın;
mülkiyet hakkı,
zilyetlik,
hapis hakkı,
sebepsiz zenginleşme,
ecrimisil
bakımlarından ayrı ayrı ele alınması gerekir.
Taşınmaz satış uyuşmazlıklarının tamamı şekil şartı ile sınırlı değildir.
Özellikle taraflardan birinin diğerini hileli davranışlarla işlem yapmaya yönlendirdiği durumlarda, tapu devri gerçekleşmişse irade fesadı hükümleri de gündeme gelebilir.
Hukuk Genel Kurulunun 2019/830 E., 2022/653 K. sayılı kararında, taşınmazın satışında vekilin veya karşı tarafın güven oluşturucu davranışlarla iradeyi sakatlaması ve taşınmazın devrinden sonra bedelin ödenmemesi gibi olgular ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir.[13]
Bu nedenle somut olayda gerçekten bir tapu devri gerçekleşmişse, uyuşmazlık “harici satış geçersizdir” şeklinde tek başına çözülemez.
İrade fesadı, hile, vekâlet görevinin kötüye kullanılması ve tapu sicilinin düzeltilmesi gibi kurumlar ayrıca incelenmelidir.
Taşınmaz satışlarında önemli istisnai alanlardan biri de yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alan üçüncü kişilerin durumudur.
Yargıtay'ın 30.09.1988 tarihli ve 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı bu alanın temel kaynaklarından biridir.
Ancak bu kararın günümüzdeki görev dağılımı bakımından hangi daire tarafından inceleneceği ayrı bir konudur. Yargıtay'ın güncel iş bölümü kararında, yükleniciden haricen bağımsız bölüm satın alınmasına ve bu İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayalı belirli tapu iptali ve tescil uyuşmazlıklarının 6. Hukuk Dairesinin görev alanında bulunduğu açıkça belirtilmiştir.[14]
Bu nedenle makalelerde eski kararların hangi dairenin güncel görev alanında bulunduğuna dikkat edilmesi gerekir.
Bu tür uyuşmazlıklarda;
arsa sahibi ile yüklenici arasındaki sözleşme,
yüklenicinin sözleşmeden doğan hakkı,
bağımsız bölümün belirlenebilirliği,
kat irtifakı,
teslim,
bedelin ödenmesi,
üçüncü kişinin iyi niyeti,
yüklenicinin temlik yetkisi
bir bütün hâlinde değerlendirilmelidir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2022/6658 E., 2023/3063 K. sayılı kararında da harici satış senedi, taşınmaz üzerindeki fiilî durum ve miras ilişkileri birlikte değerlendirilmiştir.[15]
Bu tür uyuşmazlıklarda harici satış senedinin varlığı tek başına mülkiyetin devredildiğini göstermemektedir.
Ancak senedin;
tarafların iradesinin,
bedel ödemesinin,
zilyetliğin,
taşınmaz üzerindeki fiilî kullanımın,
miras bırakanın iradesinin
belirlenmesi bakımından delil değeri bulunabilir.
Dolayısıyla “harici satış senedi geçersizdir” denilerek belgenin bütün delil değerinin ortadan kaldırılması da doğru değildir.
Taşınmaz satışının bir tüketici işlemi olması hâlinde, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun hükümlerinin ayrıca dikkate alınması gerekir.
Özellikle ön ödemeli konut satışlarında kanun koyucu özel şekil şartları getirmiştir.
6502 sayılı Kanun'un 41. maddesi uyarınca ön ödemeli konut satış sözleşmesinin tapu siciline tescil edilmesi veya satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir.
Dolayısıyla ön ödemeli konut satışlarında genel taşınmaz satış hükümleri yanında tüketiciyi koruyan özel hükümler de uygulanmalıdır.
Bu nedenle her uyuşmazlıkta;
“Adi yazılı sözleşme var, dolayısıyla hiçbir sonuç doğmaz.”
şeklindeki kategorik yaklaşım yerine, işlemin tüketici işlemi olup olmadığı ve 6502 sayılı Kanun'un özel hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı öncelikle belirlenmelidir.
Taşınmaz satışlarında çoğu zaman taraflar arasında emlakçı veya gayrimenkul danışmanı da bulunmaktadır.
Ancak taşınmaz satışının geçersiz olması hâlinde emlakçının komisyon hakkının otomatik olarak doğduğu da söylenemez.
Simsarlık ilişkisinde ücret hakkının doğup doğmadığı;
simsarlık sözleşmesinin içeriğine,
tarafların sıfatına,
aracılık faaliyetinin kapsamına,
asıl sözleşmenin kurulup kurulmadığına,
ücretin hangi koşula bağlandığına
göre belirlenmelidir.
Özellikle emlakçı ile yapılan sözleşmede “kapora”, “komisyon”, “cayma bedeli” ve “hizmet bedeli” birbirine karıştırılmamalıdır.
Uygulamada sıklıkla:
“Alıcı vazgeçerse kapora yanar.”
veya
“Satıcı vazgeçerse kaporanın iki katını öder.”
şeklinde hükümler düzenlenmektedir.
Ancak bu ifadelerin hukuki sonucu, taşınmaz satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığına bağlıdır.
Geçerli bir sözleşmede bağlanma parası, cayma parası veya cezai şartın şartları oluşmuşsa ilgili TBK hükümleri uygulanabilir.
Buna karşılık taşınmaz satışının kanuni şekle aykırı olması nedeniyle sözleşme geçersizse, sözleşmeye bağlı olarak kararlaştırılan cayma parasının veya cezai şartın da talep edilmesi kural olarak mümkün değildir.
Nitekim HGK'nın 2020/551 E., 2022/1147 K. sayılı kararı tam da bu noktayı ortaya koymaktadır.[16]
İncelemeye konu Mersin 4. Asliye Hukuk Mahkemesi kararında taraflar arasında taşınmaz alım-satımına ilişkin bir belge düzenlenmiş; alıcı tarafından 2.000 TL ödeme yapılmış ve satıştan vazgeçen taraf için 10.000 TL tutarında bir ödeme öngörülmüştür.
Taşınmazın bir bölümünün komşu parsele taşkın olduğunun anlaşılması üzerine alıcı satın almaktan vazgeçmiştir.
Mahkeme, taşınmaz satışının geçerli şekilde kurulmadığı gerekçesiyle 10.000 TL tutarındaki cezai şart talebini reddetmiş; buna karşılık daha önce ödenen 2.000 TL'nin iadesine karar vermiştir.
Kararın temel hukuki yaklaşımı günümüz Yargıtay içtihatlarıyla da önemli ölçüde örtüşmektedir.
Bununla birlikte kararın verildiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu hükümleri ile günümüzde yürürlükte bulunan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu birbirinden ayrılmalıdır.
Bu nedenle eski kararlarda geçen;
BK m. 61,
BK m. 158,
BK m. 161,
BK m. 219,
BK m. 227,
BK m. 404
gibi mülga madde numaralarının güncel hukukta yürürlükteymiş gibi kullanılması doğru değildir.
Günümüzde sebepsiz zenginleşme bakımından temel düzenleme TBK m. 77 ve devamı, cezai şart bakımından TBK m. 179 ve devamı, bağlanma ve cayma parası bakımından ise TBK m. 177 ve devamı hükümleridir.
Yukarıda incelenen kararlar birlikte değerlendirildiğinde şu sonuçlara ulaşılmaktadır:
Tapulu taşınmazın mülkiyetinin devrini amaçlayan satış sözleşmesi kanuni şekle uygun yapılmalıdır.
Adi yazılı sözleşme taşınmaz mülkiyetinin devri sonucunu doğurmaz.
Tarafların verdiklerini geri istemeleri ve sebepsiz zenginleşme hükümlerinin uygulanması gündeme gelir.
“Kapora” olarak adlandırılan ödemenin bağlanma parası, cayma parası, peşinat veya başka bir ödeme olup olmadığı araştırılmalıdır.
HGK'nın 2020/551 E., 2022/1147 K. sayılı kararı bu konuda açık niteliktedir.
Çünkü cezai şart asıl borca bağlı fer'î bir borçtur.
İade talebinin hukuki temeli geçerli satış sözleşmesi değil, geçersiz işlemin tasfiyesi ve sebepsiz zenginleşme hükümleridir.
Özellikle mülkiyet devrinin üçüncü kişiye satış nedeniyle imkânsız hâle geldiği durumlarda bu tarih önem taşıyabilir.
Geçersiz satış, zilyedin bütün hukuki korunmalarını otomatik olarak ortadan kaldırmaz.
Özellikle ön ödemeli konut satışlarında 6502 sayılı Kanun'un özel hükümleri dikkate alınmalıdır.
Taşınmaz satışlarında kanunun öngördüğü resmî şekil, yalnızca teknik bir formalite değildir. Taşınmaz mülkiyetinin güvenliğini, tapu sicilinin güvenilirliğini ve tarafların hukuki iradelerinin açıklığını sağlamaya yönelik temel bir hukuk kuralıdır.
Bu nedenle tarafların kendi aralarında düzenledikleri adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi, kural olarak taşınmaz mülkiyetinin devrini sağlamaz.
Ancak hukuki değerlendirme burada sona ermez.
Geçersiz sözleşmenin;
ödenen satış bedeli,
kapora,
bağlanma parası,
cayma parası,
cezai şart,
zilyetlik,
hapis hakkı,
sebepsiz zenginleşme,
zamanaşımı,
tazminat,
tüketici hukuku,
simsarlık ilişkisi
bakımından doğurduğu sonuçlar ayrıca incelenmelidir.
Özellikle “kapora yanar” veya “kapora mutlaka iade edilir” şeklindeki kategorik yaklaşımlar hukuken yeterli değildir.
Öncelikle kaporanın hukuki niteliği belirlenmelidir.
Daha sonra taşınmaz satış sözleşmesinin geçerli olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Sözleşme geçersiz ise, sözleşmeye bağlı cayma parası veya cezai şartın talep edilip edilemeyeceği ayrıca ele alınmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin güncel kararlarında ortaya çıkan temel yaklaşım, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesine dayanılarak tarafların sözleşmedeki cezai veya cayma bedellerini talep edemeyecekleri; buna karşılık verdikleri bedellerin şartları mevcutsa iadesini isteyebilecekleri yönündedir.
Bununla birlikte taşınmaz uyuşmazlıklarında “harici satış = hiçbir hukuki sonuç yoktur” şeklindeki aşırı genelleme de doğru değildir.
Çünkü somut olayın özelliklerine göre;
geçersiz sözleşmenin tasfiyesi, sebepsiz zenginleşme, hapis hakkı, iyi niyetli zilyetlik, hile, irade fesadı, tüketici mevzuatı veya özel içtihatlar
ayrıca gündeme gelebilir.
Sonuç olarak taşınmaz satışına ilişkin her uyuşmazlıkta şu soruların sırayla cevaplandırılması gerekir:
1. Hangi hukuki işlem yapılmıştır?
2. İşlemin geçerlilik şekli nedir?
3. Taraflar arasında gerçekten hangi irade açıklanmıştır?
4. Ödenen bedelin hukuki niteliği nedir?
5. Sözleşme geçerli değilse hangi edimler iade edilecektir?
6. Cezai şart veya cayma parası geçerli bir asıl borca mı bağlanmıştır?
7. Taşınmaz teslim edilmiş midir ve zilyetlik kime aittir?
8. Hapis hakkı veya başka bir ayni/şahsi hak söz konusu mudur?
9. İşlem tüketici işlemi midir?
10. Uyuşmazlık bakımından uygulanacak güncel Yargıtay içtihadı hangisidir?
Bu sorular cevaplandırılmadan yalnızca sözleşmenin başlığına veya “kapora” kelimesine dayanılarak sonuca ulaşılması, özellikle taşınmaz hukukunun şekle bağlı yapısı karşısında hukuken isabetli olmayacaktır.
Taşınmaz satışında şekil şartının sonucu ile geçersiz sözleşmenin tasfiyesi birbirinden ayrılmalı; mülkiyetin devri, sözleşmenin geçerliliği ve tarafların verdiklerinin iadesi üç ayrı hukuki mesele olarak değerlendirilmelidir.
Av. Yusuf AYIK
[1] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.11.1993, 1993/8-510 E., 1993/736 K. Kararda tapulu taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören harici satış senedinin resmî şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu ve kural olarak tarafların verdiklerini karşılıklı olarak iade etmeleri gerektiği kabul edilmiştir.
[2] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2013/1117 E., 2014/745 K. Kararda harici satışın mülkiyetin nakli sonucunu doğurmayacağı, geçersiz sözleşmenin taraflarına geçerli sözleşmedeki hak ve borçları doğurmayacağı ve tarafların verdiklerini geri alabilecekleri belirtilmiştir.
[3] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.03.2018, 2018/1975 E., 2018/2508 K. Kararda resmî şekle uyulmayan tapulu taşınmaz satışının geçersiz olduğu ve tarafların verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteyebileceği kabul edilmiştir.
[4] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 23.01.2020, 2019/1122 E., 2020/556 K. Geçersiz harici taşınmaz satışında ödenen bedelin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesine ilişkin karar.
[5] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2021/252 E., 2022/1566 K. Harici taşınmaz satışından kaynaklanan bedel iadesi ve sebepsiz zenginleşme ilkelerine ilişkin karar. HGK kararında 3. Hukuk Dairesinin 2019/1122 E., 2020/556 K. sayılı kararındaki ilkeler de aktarılmıştır.
[6] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.09.2022, 2020/551 E., 2022/1147 K. Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinde yer alan cayma akçesine ilişkin hükmün de geçersiz olduğu; tarafların geçersiz sözleşmeye dayanarak iki kat ödeme talep edemeyeceği yönündeki karar.
[7] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 30.05.2023, 2022/5945 E., 2023/1681 K. Harici taşınmaz satışında 50.000 USD kapora ödenmesine ilişkin uyuşmazlık; geçersiz sözleşmedeki cayma parasının uygulanamayacağı ve kapora bedelinin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi gerektiği yönündeki karar.
[8] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/483 E., 2025/4022 K. Resmî şekle uyulmayan taşınmaz satış sözleşmesinin geçersizliği ve sözleşmede yer alan cezai şartın talep edilememesine ilişkin karar.
[9] Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.11.2024, 2023/5411 E., 2024/3571 K. Geçersiz taşınmaz satışından kaynaklanan sebepsiz zenginleşme talebinde zamanaşımının başlangıcının somut olayda taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesiyle mülkiyet devrinin imkânsızlaştığı tarih olarak kabul edildiği karar.
[10] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 07.03.2016, 2014/14973 E., 2016/2723 K. Harici satış nedeniyle taşınmazı kullanan kişinin hapis hakkı ve mahkemenin taleple bağlılığına ilişkin karar.
[11] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 24.11.1993, 1993/8-510 E., 1993/736 K. Harici satışın geçersizliği yanında iyi niyetli zilyedin yaptığı giderler ve hapis hakkının değerlendirilmesine ilişkin karar.
[12] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 17.02.2016, 2014/20734 E., 2016/1845 K. Taşınmaz malikinin mülkiyet hakkı ve harici satış nedeniyle ileri sürülen kullanım iddialarının değerlendirilmesine ilişkin karar.
[13] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2019/830 E., 2022/653 K. Taşınmazın devri sırasında hile ve irade fesadı iddialarının değerlendirilmesine ilişkin karar.
[14] Yargıtay Büyük Genel Kurulu, 26.06.2025 tarihli iş bölümü kararı. Yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölümler ve 30.09.1988 tarihli, 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayalı belirli tapu iptali ve tescil davalarının güncel görev dağılımındaki yeri belirtilmiştir.
[15] Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, 31.05.2023, 2022/6658 E., 2023/3063 K. Harici satış senedi, miras ilişkisi ve taşınmaz üzerindeki fiilî durumun birlikte değerlendirildiği tapu iptali ve tescil uyuşmazlığı.
[16] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.09.2022, 2020/551 E., 2022/1147 K. Geçersiz taşınmaz satış sözleşmesindeki cayma akçesi düzenlemesinin geçersizliği ve tarafların yalnızca verdiklerini geri isteyebilmeleri yönündeki karar.
Bu makalede eski tarihli Yargıtay kararları, bugünkü görev dağılımını göstermek amacıyla değil, oluşturdukları hukuki ilkeleri ortaya koymak amacıyla kullanılmıştır. Özellikle taşınmaz hukukunda geçmiş yıllarda 1., 3., 14. veya başka hukuk dairelerinde bulunan uyuşmazlıkların güncel iş bölümü içerisinde farklı dairelere aktarılmış olabileceği dikkate alınmalıdır. Yargıtay'ın 2025 tarihli Büyük Genel Kurul iş bölümü kararı bu açıdan ayrıca kontrol edilmiştir.
Ayrıca eski kararların mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'na yaptıkları atıflar, makale içerisinde güncel 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu sistematiğiyle birlikte değerlendirilmiştir.