- Tel : +90 (212) 291 05 36
- Email : avukatyusufayik@gmail.com
Son yıllarda konut üretimi ve satışındaki hızlı artış, beraberinde tüketicilerin satın aldıkları konutlarda karşılaştıkları hukuki ve fiilî sorunların da artmasına neden olmuştur.
Ailesinin barınma ihtiyacını karşılamak amacıyla, çoğu zaman uzun yıllar kredi borcu ödemeyi göze alarak konut satın alan tüketici; teslimden sonra konutun sözleşmede vaat edilen özellikleri taşımadığını, eksik veya ayıplı imal edildiğini, bağımsız bölümün projeye uygun olmadığını, metrekare eksikliği bulunduğunu, ortak alan ve sosyal donatıların vaat edildiği şekilde yapılmadığını, yapı ruhsatı veya yapı kullanma izin belgesi bakımından sorun bulunduğunu yahut taşınmaz üzerinde hukuki kısıtlamalar bulunduğunu öğrenebilmektedir.
Konutun taşıması gereken nitelikleri taşımaması yalnızca klasik anlamda “inşaat kusuru” olarak değerlendirilmemelidir. Maddi, hukuki ve ekonomik eksiklikler de tüketici hukuku bakımından ayıp oluşturabilir.
Nitekim 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 8. maddesi, ayıplı mal kavramını oldukça geniş biçimde düzenlemiştir. Buna göre tüketiciye teslimi anında taraflarca kararlaştırılmış örnek veya modele uygun olmayan ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımayan mallar sözleşmeye aykırı ve ayıplı kabul edilmektedir. Reklam, ilan, internet portalı, katalog ve benzeri tanıtımlarda belirtilen özelliklerin bulunmaması da şartları varsa ayıp teşkil eder.
6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 8. maddesi uyarınca;
Ayıplı mal, tüketiciye teslimi anında, taraflarca kararlaştırılmış olan örnek ya da modele uygun olmaması ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımaması nedeniyle sözleşmeye aykırı olan maldır.
Aynı düzenleme uyarınca reklam, ilan, katalog, internet sitesi, tanıtma ve kullanma kılavuzu veya satıcı tarafından tüketiciye bildirilen özelliklerden bir veya birkaçının bulunmaması da ayıp kapsamında değerlendirilebilir.
Bu nedenle konut bakımından ayıp yalnızca duvarda çatlak, zeminde bozukluk veya tesisatta arıza bulunmasından ibaret değildir.
Örneğin;
sözleşmede belirtilen metrekarenin eksik olması,
konutun projeye veya ruhsata aykırı yapılması,
vaat edilen sosyal donatıların bulunmaması,
otoparkın sözleşmede veya tanıtım materyallerinde vaat edilen nitelikte olmaması,
ısı veya su yalıtımının gereği gibi yapılmaması,
kullanılan malzemenin sözleşmede veya projede kararlaştırılan nitelikte olmaması,
konutun su alması,
ortak alanların veya bağımsız bölümün projeye aykırı olması,
taşınmazın hukuken vaat edilen kullanım amacına elverişli olmaması,
bağımsız bölümün sözleşmede vaat edilen niteliklerden farklı olması,
taşınmazın tapu kaydındaki hukuki durumunun tüketiciye vaat edilen durumdan farklı olması,
somut olayın özelliklerine göre ayıplı mal hükümlerinin uygulanmasını gerektirebilir.
Yargıtay da özellikle konutun sözleşmede vaat edilenden daha küçük olması ve vaat edilen sosyal donatıların bulunmaması gibi durumları 6502 sayılı Kanun'un 8. maddesi kapsamında değerlendirmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2022/4709 Esas, 2023/1274 Karar sayılı kararında, sözleşmede 187,44 m² olarak kararlaştırılan ancak 143,50 m² olarak teslim edilen konutta meydana gelen eksiklik, tüketicinin makul olarak beklediği faydayı azaltan bir ayıp olarak değerlendirilmiştir. Daire, ayıbın açık veya gizli olmasının 6502 sayılı Kanun bakımından seçimlik hakların kullanılabilmesi yönünden ayrıca bir ihbar yükümlülüğü doğurmadığını da vurgulamıştır.
Daha yakın tarihli Hukuk Genel Kurulu değerlendirmesinde de sözleşme ve tanıtım materyallerinde vaat edilen sosyal donatıların yapılmaması, şartları varsa “eksik ifa” değil, ayıplı mal kapsamında değerlendirilmiştir. Aynı kararda bedel indiriminin hesabında “nispi metot” esas alınmıştır.
Konutlardaki ayıpları üç ana başlık altında değerlendirmek mümkündür.
Konutun fiziksel özelliklerinde veya imalatında bulunan eksiklik ve bozukluklardır.
Örneğin;
kolon ve kirişlerde ciddi çatlaklar,
su sızıntısı,
rutubet,
çatı problemleri,
yalıtım eksiklikleri,
hatalı tesisat,
düşük kaliteli malzeme,
projeye aykırı imalat,
eksik metrekare,
pencere ve kapıların gereği gibi yapılmaması,
balkon veya teraslarda hatalı eğim,
yağmur ve atık su giderlerindeki imalat hataları,
maddi ayıp kapsamında değerlendirilebilir.
Taşınmazın hukuki durumunun tüketiciye vaat edilen veya objektif olarak beklenilen kullanım amacını karşılamaması hâlinde hukuki ayıptan söz edilebilir.
Örneğin;
taşınmazın tapu kaydındaki niteliğinin sözleşmeye aykırı olması,
bağımsız bölümün hukuken vaat edilen şekilde kullanılamaması,
ruhsat veya yapı kullanma izin belgesi bakımından mevcut sorunlar,
taşınmaz üzerindeki bazı takyidatların kullanım veya tasarruf imkanını ciddi biçimde etkilemesi,
sözleşmede vaat edilen bağımsız bölümün veya kullanım hakkının hukuken mevcut olmaması,
somut olayın niteliğine göre hukuki ayıp oluşturabilir.
Burada önemli olan, her ruhsat veya tapu probleminin otomatik olarak 6502 sayılı Kanun'un 8. maddesi anlamında ayıp kabul edileceğini söylemek değildir. Sorunun taşınmazın sözleşmeye uygunluğu, objektif kullanım amacı ve tüketicinin makul beklentileri üzerindeki etkisinin somut olarak ortaya konulması gerekir.
Taşınmazın sahip olması gereken ekonomik değeri veya tüketicinin makul olarak beklediği faydayı önemli ölçüde azaltan eksiklikler de ayıp kapsamında değerlendirilebilir.
Konut satışlarında tüketicinin kararını yalnızca satış sözleşmesi belirlememektedir.
Kataloglar, internet siteleri, reklam filmleri, satış ofislerinde kullanılan görseller, broşürler, maketler ve satıcının satış sırasında yaptığı açıklamalar da tüketicinin satın alma iradesini etkileyebilmektedir.
6502 sayılı Kanun'un 8. maddesindeki düzenleme bu nedenle özellikle önemlidir.
Örneğin satış sırasında;
yüzme havuzu,
spor alanı,
çocuk parkı,
sosyal tesis,
yeşil alan,
kapalı otopark,
güvenlik,
özel peyzaj,
ortak kullanım alanları
vaat edilmiş ve tüketici bu vaatlere güvenerek konutu satın almışsa, vaat edilen özelliklerin gerçekleştirilmemesi somut olayın şartlarına göre ayıp oluşturabilir.
Hukuk Genel Kurulu'nun 2024/527 Esas, 2025/323 Karar sayılı kararında da bu konu ayrıntılı biçimde ele alınmış; sözleşme ve kataloglarda vaat edilen sosyal donatıların gerçekleştirilmemesi, tüketicinin satın alma iradesini etkileyen bir unsur olarak değerlendirilmiştir. Kararda ayrıca bedel indiriminin hesabında nispi metodun uygulanması gerektiği belirtilmiştir.
Eski tüketici mevzuatının uygulandığı dönemlerdeki ayıp ihbarına ilişkin kuralların günümüzde 6502 sayılı Kanun bakımından aynen uygulanması doğru değildir.
6502 sayılı Kanun sisteminde tüketicinin seçimlik haklarından yararlanabilmesi için ayrıca belirli bir süre içerisinde klasik anlamda “ayıp ihbarı” yapması zorunluluğu bulunmamaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşen yaklaşımına göre tüketici, taşınmazlarda öngörülen beş yıllık zamanaşımı süresi içerisinde ayıbı tespit ettiği takdirde seçimlik haklarını kullanabilir.
Bununla birlikte bu durum, tüketicinin ayıbı öğrendikten sonra hiçbir şey yapmadan uzun yıllar beklemesinin her durumda korunacağı anlamına gelmez.
Somut olayın özelliklerine göre Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralı ve hakkın kötüye kullanılması yasağı gündeme gelebilir.
Bu nedenle uygulamada tüketicinin ayıbı öğrendiği anda satıcıya yazılı olarak bildirimde bulunması, delillerini koruması ve gerektiğinde dava veya diğer hukuki yollara başvurması en güvenli yöntemdir.
Dolayısıyla “ayıp ihbarı yapılmadığı için tüketicinin hiçbir hakkı yoktur” şeklindeki genel ifade günümüz 6502 sayılı Kanun uygulaması bakımından doğru değildir. Yargıtay'ın güncel yaklaşımı da bu yöndedir.
6502 sayılı Kanun'un 12. maddesi uyarınca, kanunlarda veya taraflar arasındaki sözleşmede daha uzun bir süre belirlenmediği takdirde ayıplı maldan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıkmış olsa dahi malın tüketiciye teslim tarihinden itibaren iki yıllık zamanaşımına tabidir.
Konut veya tatil amaçlı taşınmazlarda ise bu süre teslim tarihinden itibaren beş yıldır.
Dolayısıyla konut bakımından “ayıp gizli ise zamanaşımı süresi ayıbın öğrenildiği tarihten başlar” şeklinde genel bir kuraldan söz edilemez.
Esas olan, kanunun öngördüğü beş yıllık zamanaşımı süresidir.
Ancak ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenmesi hâlinde zamanaşımı hükümleri uygulanmaz.
Bu husus 6502 sayılı Kanun'un 12/3. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
6502 sayılı Kanun'un 11. maddesine göre malın ayıplı olduğunun anlaşılması hâlinde tüketici;
Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme,
Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinden indirim isteme,
Aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme,
İmkân varsa, satılanın ayıpsız misli ile değiştirilmesini isteme
haklarından birini kullanabilir.
Tüketicinin bu seçimlik haklardan birini seçmesi mümkündür.
Ancak tüketici, seçtiği seçimlik hakkın yanında şartları varsa Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca ayrıca tazminat da talep edebilir.
Dolayısıyla “tüketici yalnızca dört haktan birini kullanabilir ve bunun dışında hiçbir talepte bulunamaz” biçimindeki ifade eksiktir.
Konutun ayıplı olması hâlinde tüketici, somut olayın şartlarına göre sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir.
Bu durumda temel olarak amaç, tarafların sözleşmeden önceki hâle getirilmesidir.
Tüketici konutu iade etmeye hazır olduğunu bildirirken satıcı da aldığı bedeli iade etmekle yükümlü hâle gelebilir.
Ancak konutun tesliminden sonra tüketicinin yaptığı zorunlu giderler, kullanım nedeniyle ortaya çıkan hususlar, taşınmazdaki değer değişiklikleri, kredi ilişkisi ve diğer zarar kalemleri somut olay bakımından ayrıca değerlendirilmelidir.
Bu nedenle her olayda yalnızca “ev geri verilir, para geri alınır” şeklinde mekanik bir çözüm kurulması doğru değildir.
Tüketici sözleşmeden dönmek istemeyebilir.
Örneğin konutun;
10 m² eksik olması,
vaat edilen bazı sosyal donatılardan yoksun bulunması,
bazı imalatların eksik veya standart dışı olması
gibi nedenlerle ayıplı olması hâlinde tüketici taşınmazı elinde tutarak ayıp oranında bedel indirimi talep edebilir.
Yargıtay uygulamasında bedel indiriminin hesabında kural olarak nispi metod esas alınmaktadır.
Bu yöntemde, satış tarihi itibarıyla taşınmazın;
ayıpsız gerçek rayiç değeri,
ayıplı hâliyle gerçek rayiç değeri
belirlenir ve bu iki değer arasındaki oran satış bedeline uygulanır.
Hukuk Genel Kurulu'nun 2024/527 Esas, 2025/323 Karar sayılı kararında da bu hesaplama yönteminin benimsendiği görülmektedir.
Bu nedenle ayıp oranında bedel indiriminin yalnızca “onarım masrafı kadar” olduğu yönündeki yaklaşım her olayda doğru değildir.
Konut satışının tüketici işlemi sayılması için mutlaka kat mülkiyetinin kurulmuş olması veya taşınmazın tamamlanmış bulunması gerekmez.
Tüketici ile ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden satıcı arasındaki işlem, kanunun aradığı şartları taşıdığı takdirde tüketici işlemi niteliğinde olabilir.
Özellikle henüz tamamlanmamış veya inşaatına başlanmamış konutların satışında ön ödemeli konut satışına ilişkin özel hükümler de gündeme gelir.
Bu nedenle tamamlanmış konut satışı ile ön ödemeli konut satışının birbirinden ayrılması gerekir.
Ön ödemeli konut satışında tüketici, konutun kendisine teslim edilmesinden önce bedelin tamamını veya önemli bir kısmını ödemektedir.
6502 sayılı Kanun bu nedenle tüketiciyi ayrıca koruyan özel hükümler getirmiştir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde tüketiciye belirli şartlar altında on dört günlük cayma hakkı tanınmıştır.
Bunun yanında tüketici, sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkına da sahiptir.
Ancak sözleşmeden dönmenin mali sonuçları bakımından 6502 sayılı Kanun'un 45. maddesindeki özel düzenlemeler dikkate alınmalıdır.
Dolayısıyla ön ödemeli konut satışlarında genel ayıplı mal hükümleri ile cayma ve sözleşmeden dönmeye ilişkin özel hükümler birbirine karıştırılmamalıdır.
Konutun hiç teslim edilmemesi veya kararlaştırılan zamanda teslim edilmemesi de her zaman “ayıp” kavramı altında değerlendirilmemelidir.
6502 sayılı Kanun'un 8. maddesi bakımından ayıp ile sözleşmeye aykırı hiç veya geç ifa durumunun hukuki sonuçları birbirinden ayrılmalıdır.
Özellikle ön ödemeli konut satışlarında teslim süresi ve teslimin hukuki sonuçları bakımından 6502 sayılı Kanun'un özel hükümleri uygulanır.
Bu nedenle tüketicinin talebinin;
ayıplı mal,
geç ifa,
hiç ifa etmeme,
sözleşmeden dönme,
bedel iadesi,
tazminat
başlıklarından hangisine dayandığının doğru belirlenmesi gerekir.
Konut uyuşmazlıklarında sıkça karşılaşılan sorunlardan biri de yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesidir.
Ancak burada da her ruhsat veya iskân probleminin otomatik olarak tüketici lehine sözleşmeden dönme sonucunu doğurduğu söylenemez.
Öncelikle;
ruhsatın bulunup bulunmadığı,
yapı ruhsatının içeriği,
yapı kullanma izin belgesinin bulunup bulunmadığı,
fiilî yapının onaylı projeye uygun olup olmadığı,
aykırılığın giderilebilir olup olmadığı,
aykırılığın taşınmazın kullanımına etkisi,
tüketicinin sözleşmeyle vaat edilen hukuki ve fiilî duruma sahip olup olmadığı
belirlenmelidir.
Bu konularda belediye kayıtları, ruhsat dosyası, onaylı mimari proje, statik proje, yapı kullanma izin belgesi ve gerektiğinde uzman bilirkişi raporu önem taşımaktadır.
Güncel uygulamada tüketici uyuşmazlıkları bakımından önemli bir usul değişikliği bulunmaktadır.
6502 sayılı Kanun'un 73/A maddesi uyarınca, tüketici mahkemelerinde görülen uyuşmazlıklarda kural olarak dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
Ancak kanun bazı uyuşmazlıkları bu zorunluluğun dışında bırakmıştır.
Bunlardan en önemlisi, tüketici işlemi mahiyetinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklardır.
Dolayısıyla örneğin tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarla, yalnızca bedel iadesi veya ayıp nedeniyle tazminat/bedel indirimi istemlerinin aynı usul rejimine tabi olduğu söylenemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2022/7326 Esas, 2022/9352 Karar sayılı kararında da 73/A maddesi kapsamında bu ayrım açıkça değerlendirilmiş ve uyuşmazlığın taşınmazın aynına ilişkin olup olmamasının zorunlu arabuluculuk bakımından belirleyici olduğu kabul edilmiştir.
Bu nedenle dava açılmadan önce talebin niteliğinin dikkatle belirlenmesi büyük önem taşımaktadır.
6502 sayılı Kanun kapsamında tüketici uyuşmazlıklarında görev bakımından parasal sınırlar da dikkate alınmalıdır.
Tüketici hakem heyetlerinin görev sınırı her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellendiğinden, dava veya başvuru tarihinde geçerli parasal sınırın ayrıca kontrol edilmesi gerekir.
Bu nedenle eski makalelerde yer alan sabit parasal sınırların günümüzde aynen kullanılması doğru değildir.
Uyuşmazlık hakem heyetinin görev sınırının üzerindeyse tüketici mahkemesinde dava açılması gerekir.
Ayrıca tüketici hakem heyeti kararına karşı itiraz bakımından da 6502 sayılı Kanun'daki özel usul hükümleri uygulanmaktadır. Güncel mevzuatta tüketici hakem heyeti başvurularının tüketicinin yerleşim yeri veya tüketici işleminin yapıldığı yerde yapılabilmesine ilişkin düzenlemeler de bulunmaktadır.
Konutun kredi kullanılarak satın alınması hâlinde iki ayrı hukuki ilişkinin birbirinden ayrılması gerekir:
Birincisi: tüketici ile satıcı arasındaki konut satış ilişkisi,
ikincisi: tüketici ile kredi veren kuruluş arasındaki kredi ilişkisi.
Bunun yanında şartları oluşmuşsa bağlı kredi hükümleri de gündeme gelebilir.
Bağlı kredi bakımından kredi veren kuruluşun sorumluluğu, her konut kredisinde otomatik olarak doğmaz. Öncelikle kredinin 6502 sayılı Kanun anlamında bağlı kredi niteliğinde olup olmadığı ve kanunda öngörülen diğer şartların gerçekleşip gerçekleşmediği incelenmelidir.
Bu nedenle “konut krediyle alınmışsa banka da her durumda satıcıyla birlikte sorumludur” şeklindeki genel ifade hukuken isabetli değildir.
Eski uygulamalarda kullanılan bazı madde numaraları ve açıklamalar günümüzde yanlış anlaşılmaya müsaittir.
Özellikle eski 4077 sayılı Kanun dönemindeki 10/B maddesi üzerinden yapılan açıklamalar, günümüzde doğrudan 6502 sayılı Kanun'a aktarılmamalıdır.
6502 sayılı Kanun'da konut finansmanına ilişkin hükümler ayrıca düzenlenmiştir.
Bu kapsamda;
konut finansmanı sözleşmeleri,
sabit veya değişken faiz,
erken ödeme,
temerrüt,
muacceliyet,
bağlı kredi,
konutun satışına ilişkin özel usuller
kendi özel hükümleri içerisinde değerlendirilmelidir.
Dolayısıyla eski tarihli bir makalede yer alan “Madde 10/B”, “Madde 33”, “Madde 34” gibi atıfların güncel hukuk bakımından doğrudan kullanılmasından önce, uyuşmazlığın sözleşme tarihi ve o tarihte yürürlükte bulunan mevzuat ayrıca incelenmelidir.
6502 sayılı Kanun'un 10. maddesi tüketici bakımından önemli bir ispat kolaylığı getirmektedir.
Teslim tarihinden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde mevcut olduğu kabul edilir.
Bu durumda malın ayıplı olmadığının ispatı satıcıya aittir.
Ancak bu karine, malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmadığı durumlarda uygulanmaz.
Altı aylık sürenin geçmesinden sonra ise ayıbın teslim anında mevcut olduğunun tüketici tarafından ispatlanması gerekebilir.
Konut uyuşmazlıklarında bu nedenle teknik bilirkişi incelemesi büyük önem taşımaktadır.
Özellikle;
ayıbın kaynağı,
ayıbın ne zaman ortaya çıkabileceği,
imalat hatası olup olmadığı,
projeye aykırılık bulunup bulunmadığı,
ayıbın giderilebilir olup olmadığı,
taşınmazın değerine etkisi
uzman bilirkişi aracılığıyla belirlenmelidir.
Ayıplı konut uyuşmazlıklarında yalnızca satış sözleşmesinin sunulması çoğu zaman yeterli değildir.
Somut olayın niteliğine göre;
satış sözleşmesi,
satış vaadi sözleşmesi,
tapu kayıtları,
yapı ruhsatı,
yapı kullanma izin belgesi,
onaylı mimari proje,
statik proje,
elektrik ve mekanik projeler,
teslim tutanağı,
reklam ve kataloglar,
internet sitesi ekran görüntüleri,
satış ofisindeki tanıtım materyalleri,
ödeme belgeleri,
banka kayıtları,
servis ve bakım kayıtları,
fotoğraf ve video kayıtları,
belediye yazışmaları,
ekspertiz raporları,
mühendis ve mimar raporları
delil olarak önem taşıyabilir.
Özellikle reklam veya katalogda vaat edilen özelliklerin ayıp iddiasına dayanak yapılması hâlinde, bu belgelerin satış tarihi itibarıyla mevcut olduğunun ve tüketicinin satın alma iradesini etkilediğinin ortaya konulması önemlidir.
Ayıplı konut uyuşmazlıklarında davanın başarıya ulaşmasında en önemli konulardan biri, tüketicinin hangi hukuki sonucu istediğinin açık biçimde belirlenmesidir.
Tüketici;
sözleşmeden dönmek,
bedel indirimi istemek,
ücretsiz onarım istemek,
şartları varsa ayıpsız misliyle değişim istemek,
seçimlik hakkıyla birlikte tazminat talep etmek
isteyebilir.
Ancak taleplerin aynı hukuki sebebe dayanıp dayanmadığı, birbirleriyle bağdaşıp bağdaşmadığı ve terditli talep kurulmasının gerekip gerekmediği somut olay bakımından değerlendirilmelidir.
Bu nedenle dava dilekçesinde yalnızca “konut ayıplıdır” denilmesi yeterli değildir.
Hangi ayıbın bulunduğu, ayıbın sözleşmeye veya objektif beklentiye aykırılığı, hangi seçimlik hakkın kullanıldığı, zararın nasıl hesaplandığı ve varsa tazminat kalemlerinin hukuki dayanağı açıkça ortaya konulmalıdır.
Konut satın alan tüketicinin, satış bedelini ödemiş olması, taşınmazı teslim almış olması veya taşınmazı bir süre kullanmış olması, satıcının ayıptan doğan sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
6502 sayılı Kanun, tüketiciye ayıplı mal karşısında önemli haklar tanımaktadır.
Bununla birlikte her fiziksel eksikliğin, her ruhsat probleminin veya her sözleşmeye aykırılığın aynı hukuki sonuca bağlanması da doğru değildir.
Uyuşmazlıkta öncelikle;
1. İşlemin tüketici işlemi olup olmadığı,
2. Taşınmazın konut veya tatil amaçlı taşınmaz niteliği,
3. Sözleşmenin tamamlanmış konut satışı mı yoksa ön ödemeli konut satışı mı olduğu,
4. İddia edilen eksikliğin ayıp mı, eksik ifa mı, hiç ifa etmeme veya geç ifa mı olduğu,
5. Ayıbın maddi, hukuki veya ekonomik niteliği,
6. Ayıbın teslim tarihinde mevcut olup olmadığı,
7. Beş yıllık zamanaşımı süresinin dolup dolmadığı,
8. Ayıbın ağır kusur veya hile ile gizlenip gizlenmediği,
9. Tüketicinin hangi seçimlik hakkı kullandığı,
10. Bedel indiriminin hangi yöntemle hesaplanacağı,
11. Tüketici hakem heyetinin görev sınırının aşılıp aşılmadığı,
12. Tüketici mahkemesinde dava açılacaksa zorunlu arabuluculuk şartının bulunup bulunmadığı,
13. Talebin taşınmazın aynına ilişkin olup olmadığı,
14. Konutun krediyle alınması hâlinde kredinin bağlı kredi niteliğinde bulunup bulunmadığı,
ayrıntılı biçimde incelenmelidir.
Sonuç olarak ayıplı bir konutla karşılaşan tüketici, yalnızca satıcının “önce birkaç kez tamir edelim” şeklindeki iradesine mahkûm değildir. Kanunun şartları gerçekleştiğinde tüketici, kendisine tanınan seçimlik haklardan somut olayın özelliklerine en uygun olanını kullanabilir.
Özellikle konut gibi yüksek bedelli ve uzun vadeli ekonomik sonuç doğuran bir mal bakımından tüketicinin hakkının korunması, ayıbın niteliğinin ve taşınmazdaki değer kaybının uzman bilirkişiler aracılığıyla doğru şekilde belirlenmesine bağlıdır.
Yargıtay'ın güncel yaklaşımı da tüketicinin sözleşmede veya tanıtım materyallerinde vaat edilen özelliklere ilişkin makul beklentilerinin korunması, beş yıllık zamanaşımı içerisinde seçimlik hakların kullanılabilmesi ve ayıp nedeniyle bedel indiriminin nispi metotla belirlenmesi yönündedir.
Av. Yusuf AYIK
[AYIPLI KONUT İLE İLGİLİ YARGITAY KARARLARI]